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住建部释放信号 全国楼市或开启京式限购时代

时间:2017-04-23   来源:财经界 次   字体:【

财经界讯:

重磅!住建部释放信号,全国楼市或开启“京式”限购时代

3月29日上午,住房和城乡建设部在京召开“整顿规范房地产开发销售中介行为”的电视电话会议,高度肯定了北京的房地产调控经验,并让各地认真学习。这或许将开启全国范围内的“京式”限购时代。

目前,全国至少有46座城市加入调控之列,从一线城市,到二三线热点城市,再到四线城市,甚至国家级贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制。范围之广,堪称中国楼市调控史上之最。

来源:微信公众号正和岛

3月29日,住建部召开电视电话会议,住房和城乡建设部部长陈政高对整顿房地产市场秩序提岀要求,各地要持续整顿房地产市场秩序,重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:一是垄断房源,操纵市场价格;二是造谣生事,误导市场预期;三是提供虚假证明,扰乱市场秩序。

同时,住建部表示,还要将一二手房纳入统一管理,配合金融主管部门继续严肃查处资金违规进入房地产市场的行为。截至3月28日,已经有9个在售项目停止网签。据住房和城乡建设委员会主任徐贱云介绍,目前北京房地产市场预期平稳、理性,下一步将坚决遏制房价上涨势头。

楼市调控的“京三月”

图片源自263财富网图片源自263财富网

作为首都,北京的房地产调控历来具有很强的示范效应。此次住建部的表态可谓是意味深长。

进入3月,北京房地产市场调控可以说是一波未平一波又起,10天出台9道限购限贷政策让人有点应接不暇。

3月17日:认房认贷,名下有房或有贷款记录,全算二套,提高二套房首付比例。缩短贷款年限;

3月22日:限购升级,非京籍朋友在京购房需纳税连续60个月;

3月23日:首套利率提到95折;

3月24日:限贷升级,离婚一年内贷款一律算二套;

3月25日:北京市教委深夜发文降温学区住房,今年幼升小继续扩大多校划片,通过随机摇号的方式确定具体学校学位;

3月26日:北京市住建委、市规土委、市工商局等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险,或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

目前,发轫于(虽然有些措施并非初始于北京,但也是北京实施后才被更多的城市借鉴使用)北京的认房、认贷又认离、整治“商改住”等楼市调控措施正在被其他城市所复制借鉴实施,相信未来北京限制“假离婚”、制定人口规划等相关政策也会被其他城市借鉴。推出这些楼市调控政策的目的,就是要提高房地产市场的抗风险能力,牢牢守住不发生系统性风险的底线。

北京楼市10年限购征途

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过去的十年,可以说是地产的黄金十年。房价话题已经成为街头巷尾的保留性谈资。岛君特此梳理了近十年(2007-2017)以来,北京房地产政策的脉络,其实这正是中国房地产10年发展的缩影。

用“跌宕沉浮”来形容近北京十年楼市显得极为贴切:

2007年,央行连续8次加息,楼市由07年的“沸点”状态急速降温;

2008年下半年,因金融危机的影响,全国楼市呈现下跌态势;

2009年,在“4万亿投资+10万亿信贷”的政策拉动下,房地产市场一洗颓势,开启上涨模式;

2010年4月17日,为坚决遏制部分城市房价过快上涨,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 简称“新国十条”,全国拉开限购大幕,而北京率先推出“京十二条”、“京八条”积极响应;

2011年,“京八条”政策出台,自此5年社保或个税缴纳成为了当时限购的代名词。

2012年,中央60次表态调控不放松。出台限购令的46个城市中,25个城市保持限购。北京规定:购买第二套住房的贷款发放对象仅限于人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭,超过29.4平方米的,购房者申请公积金二套房贷被拒。

2013年初房地产市场持续火热,一线城市新建商品住宅价格涨幅在20%以上,上半年各地落实年初的“国五条”细则。其中,北京政策最严厉,“京十九条”政策出台:首将二手房纳入调控,按个人转让住房所的20%征收所得税,满五唯一免征个税,禁止京籍单身人士购买二套房。

2014年,在全国房地产“限购令”部分松绑的大环境下,北京楼市“限购”基本不放松。二套房公积金贷款对象由人均住房29.4平方米扩容至31.31平方米。

2015年,房地产市场逐步回暖,央视5次降准降息。全国房地产市场投资持续下滑,中央定调化解房地产库存。北京限购升级:购房人在北京以外地方贷款购买过房,首付款要百分之六十以上,贷款利率上浮百分之十。购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2016年全面“二孩政策”实施后,家庭对改善型住房的需求更为强烈,房地产市场需求旺盛,一二线城市房价疯涨,楼市二元化格局明显。北京规定:“首付款比例不低于50%,二套房为非自住房首付不低于七成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”首套住宅首付35%,二套住宅首付50%,外地人须连续5年缴纳社保或个税证明。

2017年,北京限购限贷政策突破之前“史上最严”限购限贷政策之上限,进一步提高二套房贷最低首付款比例,普通自住房首付比例提高至60%,非普通自住房首付比例提高至80%,同时,降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。3月17日后,北京市十天出九新政,更是引发激烈讨论。

房价十年不稳反升

究竟顺了谁的意?

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十年楼市跌宕起伏,但总体上仍然保持着不断走高的态势,甚至一度高歌猛进,在风雨楼市十年中,主宰着房价起伏并始终参与其中的,是这三类人:政策制定者、买房者和开发商。

1、运筹帷幄的政策制定者:“其实我是在布一个大局”

北上广以其资源的优势成为许多年轻人的筑梦港湾,但是,在十年来(2007-2017)北京对外籍人员的房地产政策中,实在难以找寻“北京欢迎您”这样的温暖字眼。

几天前,类似“最近有点为北京感到难过”这样的文章在社交媒体上刷屏,道出了北漂一族在寻梦路上的彷徨:房价使得北京这座城市对外来者显得不那么友好,给新一代来京逐梦的年轻人搭起了无法逾越的门槛。

但是,从城市发展角度上说,房地产业其实肩负着一个不可言说的重任:以价格为门槛,为全国大中小城市划分出等级,并进而推动城镇化的波次发展。

城镇化已经行至半程,北上深等一线城市的综合实力已经同比迈入发达国家行列。政策制定者期待的最理想状态,就是通过房价、户籍等或市场或行政的方式进行控制,让曾经在大城市就业的人带着先进理念回流,进而带动第二、第三梯次城市的板块式发展。

2、被政策壁垒架起的购房人:“我愿意为资格付费!”

“25岁女婿离婚娶50岁丈母娘为哪般?八成是为房子!”(2012)

“为买房假离婚的无奈与反思”(2013)

“上海中介为卖房,已和客户结过四次婚,包括70虽老太!”(2017)

“买卖双方谈判中,房主夫妻两人当场决定离婚,同时把房价提高60万元!”(2017)

······

2007到2017这10年间,类似这样的奇葩段子新闻我们已经屡见不鲜,这十年里被刷新的不仅是不断上涨的房价,还有在急剧走高的房价下人们不断扭曲的价值观。

“居者有其屋”一直是国民心中的执念,“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市,越是限购、禁止的物件,人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”,在这样的心理背后,购房到底想得到什么?

如果给他们画一幅像,他们就是构成一个城市经济生命力的主要动力“中产阶层”,购房人的心理预期其实在于:买房虽然透支了未来,但能够在一线城市买到当下的安全感,买到一线人的资格,使他们不再感到自己是城市化浪潮中的边缘人。虽然,他们也会觉得价格不合理,甚至抱有房价微跌的预期,但这些都不足以动摇他们“抢着上车”的决心,房子成为唯一能够从心理和物质层面都发生真实效益的“锚”。

这是一种被政策壁垒高架起的资格,一种在一线城市扎根下来的资格。当人们所抢的是一种资格而非商品的时候,那个资格是近乎无价的。人们只要有能接手的实力,就绝对会选择接手。就像是城堡的围墙,外面的人挤破脑袋想进来,而已经进入城堡的人,才有资格笑看十年不断走高的房价,甚至会觉得房价还不够高。

3、期待水涨船高的开发商:“我想支个更大的摊子”

据悉,作为中国最大的房地产公司,恒大已负债率超过90%。

“不惜一切代价高价拿地”,使得房企负债额不断上升。据统计,2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元,创历史新高,平均资产负债率达到77.59%。负债率超过80%的房企有29家。

房地产企业最怕的不是项目亏钱,而是没有项目可做。上市公司需要业绩,非上市公司需要营收。而宁可将自己放在京沪深这种房价更为看好的城市中去搏斗,也不能到库存严重的三四线城市去冒险。这也几乎是房地产商们的共识。道理很简单,市场上对一线城市房价上涨的预期远远高于三四线城市。

综上,不难发现,政府、开发商、购房人这三方其实抱有的是相同的愿景——房价缓慢上涨。

无论业内、专家、政府、房地产商、购房人、中介……无论你问到哪一方,都会直白地告诉你:房价确实不合理,但是看不到任何下跌的可能。

这种态度的空前一致本就是对房价的巨大心理支撑,更火上浇油的是,政府、购房者和房地产商三方之间又都没有把态度挑明,而是暧昧地互相窥视猜测。三方都预期房价上涨,都在窥测另两方态度的同时,一边内心纠结一边暗自加磅。于是房价也就脱离了三方共同期待的“缓慢上涨”这一目标,转而一路狂奔。

未来一线城市房价是涨,还是涨?

1、李迅雷:2020年左右全国房价会普跌,之后该涨的还会涨回来

齐鲁资管首席经济学家

决定房价的有两个流,一个是人口流,一个是货币流。目前中国的流动人口数量在减少,北上广深房价上涨更多还是一种资金的集聚,房价可能在2020年左右出现全面性下跌,因为首先人口流并不支持,另外货币增速也会随着经济增速的下降而下降。

当然,因为任何的泡沫破灭都是非理性的,都会造成恐慌性的下跌,所以要跌就一起跌。跌完之后,该涨的还是会涨回来,因为中国经济毕竟还是有它的动力,北上广深已经成为全球的大都市,也会成为一个国际化的大城市,而目前城市的住宅用地供给还是不足,房价的差距没有拉开。

2、贾康:十五年内一线城市均价不会下行

原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家

现在我们可以说,由一线城市带动的住房平均成交价格的上扬,是符合经济学所分析的。建成区扩大总的趋势是供不应求而带来的成交价上涨,在均价的表现上,它一定是个上扬曲线,这是一个规律的发展过程,但在实际生活中造成了很多误解。我认为在可以预见的十五年左右的时间里,像北京、上海、深圳这样的大城市,不存在均价上扬曲线转变成下行曲线的可能性。中央要抓基础制度建设,使曲线虽然上扬,但不那么陡峭,特别是遏制上扬过程中肆无忌惮造成的大起大落,这是引起社会不安的不良因素,是中国的真问题。

3、郁亮:一线城市楼市不会特别差

万科总裁

如果没有大的宏观金融货币环境变化,未来的房价走势应该趋于稳定,长期涨幅不应该高过居民收入增幅,短期来看则是有涨有跌,不再是单边上涨。房价暴涨的可能性在减小,而房价下跌的风险相比以前在增加。

不过,人口不断涌入,财富加速聚集,这决定了一线城市楼市表现不会特别差。但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳,年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够,每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市,房价也应该稳住,而且,也可以稳住。

尾声

十年来,伴随人口增长的,是不断拔高的大楼和急剧走高的一线楼市。“十年育楼”,如今一线城市的楼市已长成参天大树,但树下的人已从十年前的仰望变为如今的遥望。其实,当初栽树人的初衷是拿它来“成荫避暑”,但如疯狂成长的“它”已经长得躯干扭曲、张牙舞爪,实在令人望而生畏。